История вопроса
В Службу жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа-Югры обратился собственник многоквартирного дома, который просил проверить законность размещения на крыше его многоэтажки антенн сотовой связи.
Служба провела внеплановую выездную проверку указанного здания и выяснила, что между ООО «Чистый дом» и ПАО «МТС» был заключён договор о передаче во временное пользование части общего имущества многоквартирного дома для размещения оборудования (на платной основе).
За данную инициативу (размещение оборудования МТС) на внеочередном общем собрании собственников помещений проголосовали только 52,5%, что недостаточно для принятия положительного решения для заключения договора с МТС.
По результатам проверки Служба выдала предписание ООО «Чистый дом», в котором указала, что необходимо провести повторное собрание жильцов для рассмотрения этого вопроса.
ООО «Чистый дом» (далее — истец) с предписанием не согласилось и решил обжаловать его в судебном порядке.
Позиция судов
Арбитражный суд в удовлетворении требований истца отказал. Апелляция оставила это решение без изменений. Арбитражный суд Западно-Сибирского округа также оставил решение без изменений.
Все три инстанции ссылались на положения статей 44, 161, 162 ЖК РФ и статьи 247 ГК РФ о правомерности действий Службы в отношении истца, так как решение относительно размещения МТС на крыше многоквартирного дома было принято на собрании собственников в отсутствие необходимого кворума (нужного количества участников, при котором собрание считается состоявшимся).
ООО «Чистый дом» обратилось в ВС РФ с требованием обжаловать решения 3-х нижестоящих инстанций в связи с допущенными ими нарушениями норм материального права.
Позиция ВС
ВС рассмотрел материалы дела и пришел к выводу, что нормы материального права истца действительно нарушены:
-
передавать объекты общего имущества МКД в пользование другим лицам можно только по решению общего собрания собственников жилья (ОСС), если это не нарушает права и законные интересы граждан и юрлиц (согласно ч.4 ст 36 и п.3 ч.2 ст. 44 ЖК РФ). За подобное решение должно проголосовать не менее ⅔ голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст.46 ЖК РФ);
-
в рассматриваемом деле решение о размещении на территории многоквартирного дома оборудования МТС принято в отсутствие кворума (никто из сторон данный факт не оспаривает);
-
решение собрания может быть оспорено в суде в течение 6 месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее, чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников ОСС (согласно п.5 ст.181.4 ГК РФ);
-
собственник помещения в многоквартирном доме имеет право обжаловать в суде решение, принятое ОСС с нарушением требований ЖК РФ, в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен узнать о принятом решении (ч. 6 ст.46 ЖК РФ);
-
отсутствие в ЖК РФ срока для обращения административного органа в суд с заявлением признать недействительными решения, принятые ОСС в многоквартирном доме, не дает ему права самостоятельно определять юридическую судьбу решений ОСС без обращения в суд и (или) оспаривать данные решения без ограничений сроков (Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021). Данная позиция Президиума ВС РФ ошибочно не была учтена судами предыдущих инстанций.
ВС РФ отменил решения всех трех нижестоящих судебных инстанций. Требование истца удовлетворил. Предписание Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа-Югры признал незаконным.