Легализация самостроя

Самовольная постройка — не редкость в России. Кто-то решил достроить второй этаж, кто-то поставил дом на участке без разрешения, а кто-то присоединил к квартире лоджию, не согласовав. До поры до времени такие объекты могут существовать без проблем, но если дело дойдет до продажи, наследования или проверки со стороны властей, может выясниться, что строение является самовольным и по закону его могут обязать снести. Чтобы избежать таких неприятностей, необходимо пройти процедуру легализации, и здесь строительная экспертиза играет ключевую роль.

Какие критерии у самостроя?

Закон четко определяет, какие объекты считаются самостроем, и если здание подпадает под эти критерии, его могут обязать снести.
Основные признаки самовольной постройки:

• Отсутствие разрешения на строительство. Если многоквартирный дом, торговый центр или другое сооружение возведены без официального разрешения, оно автоматически считается самостроем. Исключение – объекты, для которых разрешение не требуется или порядок согласования – упрощенный (например, дом на садовом участке, бытовые постройки).
• Несоответствие строительным нормам. Даже если разрешение получено, но здание построено с грубыми нарушениями СНиПов и ГОСТов, его могут признать самостроем. Например, если здание расположено слишком близко к соседнему участку или нарушены противопожарные нормы.
• Строительство на не предназначенном для застройке участке. Если здание появилось на земле, где не предусмотрено строительство жилого дома (например, на землях сельхозназначения или в охранной зоне), узаконить его будет крайне сложно. В отдельных случаях возможен перевод участка в нужную категорию, но процесс занимает время и требует согласований.
• Права на участок не принадлежат застройщику. Если постройка возведена на участке, прав на который у застройщику нет, то это будет самовольная постройка. Даже если все строительные нормы и правила соблюдены.

Даже если дом построен по всем правилам, но он признан самовольным, то его не зарегистрировать в ЕГРН, т.е. он не имеет официального статуса. Это значит, что его нельзя продать, подарить, завещать или законно подключить к коммуникациям.

Если ваша постройка подпадает хотя бы под один из этих пунктов, велика вероятность, что с юридической точки зрения она считается самовольной. Но не все потеряно –  самострой можно узаконить в судебном порядке и в этом поможет строительная экспертиза.

Почему требуется строительная экспертиза при легализации самостроя?

Легализация самостроя, как правило, происходит через судебную процедуру. И если объект построен без необходимых согласований и разрешений, то недостаточно просто утверждать, что объект безопасен и никому не мешает — необходимо доказать его соответствие строительным, градостроительным нормам и возможность дальнейшей эксплуатации.

При рассмотрении дела суд самостоятельно или по ходатайству сторон назначает строительно-техническую экспертизу, которая позволяет:

• определить, соответствует ли постройка требованиям СНиП, ГОСТ и Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений; требованиям противопожарной безопасности и санитарно-гигиеническим нормам;
• проверить, не нарушаются ли права третьих лиц;
• оценить соответствие постройки требованиям, предъявляемым к застройке территорий в данном регионе;
• установить, можно ли устранить выявленные нарушения без сноса здания.

Без экспертизы суд не сможет оценить, насколько объект безопасен. А значит, принять решение о возможности сохранить постройку или о возможности исправить нарушения, суд не сможет.

Что может установить строительная экспертиза?

Результатом экспертизы становится заключение, в котором эксперт ответит на поставленные вопросы :

• Соответствует ли объект строительным нормам. Проверяется, есть ли нарушения, которые могут повлиять на безопасность здания.
• Соответствует ли объект градостроительным нормам.
• Возможно ли объект привести в соответствие с требованиями норм и правил. Эксперт может предложить технические решения, позволяющие устранить выявленные нарушения (усиление фундамента, демонтаж аварийных частей, усиление противопожарных мер).

Если заключение экспертизы положительное, в других признаков самовольного строения нет, то суд с большей вероятностью примет решение о легализации самостроя.

Как избежать судебных споров при легализации самостроя?

Процесс узаконивания самовольной постройки может идти двумя путями: административным (через местные органы власти) и судебным. Чтобы минимизировать риски отказа, важно провести все необходимые процедуры до строительства объекта, получить все необходимые согласования – на строительство или реконструкцию, проверить, есть ли у вас права на участок и нет ли ограничений по строительству тех или иных объектов на данном участке.
Если же вам все-таки нужно обратиться в суд для получения прав на объект самовольного строительства, то нужно:

• Получить выписку из ЕГРН о том, что участок принадлежит вам и его категория позволяет строительство данного объекта.
• Подготовить технический план здания или реконструкции. Если вы направляли уведомление о строительстве/реконструкции объекта в муниципалитет, но получили отказ, также предоставить его. Такие действия подтвердят, что вы добросовестно пытались узаконить самострой.
• Если объект уже построен/реконструирован – провести независимую экспертизу. Если экспертиза выявила недочеты, лучше устранить их до подачи иска в суд.

В сложной ситуации лучше всего обратиться за профессиональной юридической поддержкой. 

Легализация самостроя — не всегда простая процедура, но в большинстве случаев она возможна. Ключевой этап в этом процессе — строительная экспертиза. Если вы столкнулись с необходимостью узаконить постройку, важно заранее подготовить документы, провести обследование здания и быть готовым к устранению возможных нарушений.